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        流动人口是住房租赁市场发展的基础条件之一,根据国家统计局数据显示2019年年末全国大陆总人口140005万人,全国人户分离的人口2.80亿人,其中流动人口2.36亿人。另外有相关机构大数据统计和问卷调研显示,截至2020年初我国租房人口数量已经达到2.2亿人,占据全国总人口15%左右,如从年龄层次统计,年龄在21~30岁的租客占比最高达到61.3%,如从工作年限来看,工作年限为3年以下的租客占比最高达到56.6%。可以看出,租房的主力人群为“90后”及工作年限三年以下的人群。

        对于出门在外打工的人群,临近毕业或已经毕业初入职场的年轻人,或者工作需要在各大城市流动往返的人群,居住问题始终是人们迫切需要解决的刚性需求,而住酒店所需要的开销支出太大,高房价下买房又不现实,租房是他们的首选。而租房始终不能带来安全感和归属感,很多时候会面临着房东随意上涨租金,中止合同等情况发生,造成租房者居无定所,频繁搬家。对于日渐增多的租房群体,2021年1月1日开始执行的《民法典》里明确了租赁方方面面的相关事宜,并且有设立新规定使得租房群体的居住需求得到进一步保障。

        居住权是用益物权,居住权首先当事人需要采取书面形式订立居住权合同,其次需要向登记机构申请居住权登记,待居住权设立后,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的权利,以满足生活居住的需要。居住权不能转让和继承,在居住权期限届满或者居住权人死亡时居住权消失,居住权消失应当及时办理注销登记。

        简单来讲,居住权是在不转让所有权的基础上,分离出一定期限的居住权利。一方面,对廉租房、公租房等来说,可以保障他们的居住权。中国人民大学法学院教授杨立新认为,目前,公租房的承租人只享有房屋的使用权,不具有物权,如果居住权的制度应用到公租房,承租人的租赁权经登记生效为居住权,就具有了物权的对抗效力。房屋不能随随便便收回,如果房屋被征收征用,需要给予公租房的居住权人补偿,这样才能更好保障承租人的利益,对于低收入家庭来说这是更高的法律保障。

        另一方面,在租售同权的明确推行下,很多房企开发商顺势而为推出了“以租代售”,但是这种形式还是存在诸多风险,如果开发商面临资金断裂或者破产可能会导致房屋抵押,如果房价大涨可能会面临开发商违约把房屋售卖给第三人赚取更大的利润,没有所有权的消费者面临着无房可住的隐患。而对于“以租代售”的消费者和大部分的租房人群,可以通过设立居住权的方式来保障自己的居住权益,规避因为开发商或者房东的原因造成的房屋抵押,出售,单方面涨价,中止合同等情况发生造成无房可住。在房屋设立居住权的情况下,即使所有权人出售房屋,居住权人也可以继续行使居住的权利。

        在现实生活中,经常性会遇见家具家电缺失或需要维修,墙面裂缝漏水漏电等情况发生,租客的居住需求无法得到保障。在《民法典》里明确指出,房东应当按照约定将租赁物交付租客,并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途,房东应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。房屋危及租客安全或者健康的,租客可以随时解除合同。另一方面,《民法典》里规定因租客的过错致使租赁物需要维修的,房东不承担前款规定的维修义务,如因租客保管不善造成租赁物毁损、灭失的,租客承担赔偿责任。

        现阶段很多业主宁愿房屋空置也不愿意出租,其根本原因就是因为有的租客不讲卫生,会随意丢弃房屋内的基础配套设施设备,随意改造房屋结构,对房屋不爱惜珍惜,无故拖欠水电费、物业费和租金。对此《民法典》里明确规定租客未经房东同意,对房屋进行改善或者增设他物的,房东可以请求租客恢复原状或者赔偿损失。租客未经房东同意转租的,房东可以解除合同,如房东知道转租,六个月内未提出异议的,视为同意转租。租客租金在合理期限内逾期不支付的,房东可以解除合同。

        在生活中,有概率会遇见房东因为自身经济问题,在不通知租客的情况下,私自作出房屋抵押或者房屋出售用来获取资金,在之后第三人找到租客的时候,房东会以房子所有人已经变动的原因让租客与第三人去解决。在《民法典》中作出了明确指示房屋在租赁合同占有期限内,如发生房屋出售导致所有权变动,或者房屋抵押导致抵押权设立,皆不影响原租赁关系,租赁合同继续履行。

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